党鹏/《中国经营报》/20071112
与成都、重庆、武汉、杭州等二线城市相比，呼和浩特、乌鲁木齐、贵阳和长沙虽同属省会级城市，但就经济实力、区位优势乃至对外来投资者吸引力而言，无疑相对略为逊色，我们姑且定义为“二线半城市”。过去一段时间的全国房地产热潮中，正是它们扮演着黑马角色，屡屡制造轰动性的热点新闻。如果说楼市的火爆是由大城市向中型城市蔓延的，那楼市的降温则很可能从中小城市开始。如今，国内楼市投资“拐点”是否已现的议论四起，它们会不会又是率先“露出马脚”的那一群呢？
初冬时分的暖暖阳光，无法驱散呼和浩特众多房地产开发商心中正浓的寒意。
“我们现在能做的就是等顾客上门。”在这座“塞外青城”最繁华的主干道中山路上，一位正在为推销楼盘绞尽脑汁的销售代表有些无奈地说。这个由外地开发商投资的楼盘，开售半年多来，仍有三分之一没卖出去，近5000平方米的商铺更是至今无人问津。
城区人口刚刚超过150万的呼和浩特，正在经历着过去两年来楼市投资大热、房价持续高涨之后意想不到的煎熬：今年头三季度商品住宅施工面积多达826万平方米，而同期销售面积仅为48.45万平方米，不到前者的6％。
或许，这个一度吸引了全国开发商和投资者目光的地方，楼市更寒冷的日子还在后头。
人为的泡沫
2004年底，呼市商品住宅均价每平方米不过1600元。随后，政府主动“进场”，楼市开始了一轮骚动。
2005年初，刚从呼市国土局分离出来的土地收储中心与一家来自北京的土地运营顾问公司联合包装推销开发用地，成功把每亩出让地价从2004年底的约30万元一举提升到50万元以上，最高达到每亩300万元。此举立竿见影，当年年底，呼市商品房均价全年涨幅高达16.2%，跃居全国大中城市首位。外界舆论评价说，这是“地方政府与企业联手推高房价”的典型。
从去年到现在，当地楼价继续高速上涨。今年9月底呼市房管局公布统计数据称，全市商品房平均售价每平方米3796元，其中商品住宅平均售价每平方米2827元，两项同比增长均为4％左右，当地业界普遍认为这一数字“过于保守”。有市场统计显示，该市今年亮相的商品住宅楼盘均价每平方米都超过了3000元，有的已达5000元～6000元。
地价楼价高企，楼市“看上去很美”，但今年前三季度商品房销售面积63万平方米，其中商品住宅48.45万平方米这样的“业绩”，却让人不敢乐观。
“你想一想，总人口258万，城区人口150万的城市，有能力消费多少住宅？更何况房价一涨再涨！”内蒙古社会科学院区域经济研究所所长姜月忠反问道。
即使如此，开发商还是铆足了劲儿修建房子。呼市房管局开发处近期发布的市场运行报告显示，今年前三季度，呼市房屋施工总面积为1112万平方米，同比增长超过93%，其中商品住宅826万平方米，占总量约四分之三，同比增长接近120%。而同期全市商品房竣工面积比销售面积多出近100万平方米，商品住宅竣工面积比销售面积多近60万平方米。
大规模的商品住宅楼盘投资开发，源自过去两年多来的土地放量供应。据记者粗略统计，自2005年至今，呼市公开出让此类用地共约1.4万亩，今明两年形成楼盘上市高峰。同时，呼市房管局数据表明，今年前三季度全市新增供应的单套90平方米以下住宅不超过总量的25%，大面积住宅单位为主的供应结构，显然也为沉重的销售压力火上浇油。
尽管呼市房管局开发处的冀处长强调，上千万平方米的在建房屋并不是一年就能完工的，“总体上说市场还不存在泡沫”，但在上述市场运行报告中，还是提出了要“适当控制开发规模，采取措施控制空置面积的增长。”
坏天气刚刚开始？
对市场变化敏感的外来房企，已经嗅到了危险的气息。一家去年急急杀入呼市的深圳开发商，在一口气完成三个项目后，近日悄悄决定撤兵。“呼市的房地产不好做，也不好说了。”该公司人士不愿多谈，只给记者留下这样的“临别赠言”。
更多投资高潮时涌入的各路房企，相继被“逐出战场”。今年9月中旬，内蒙古建设厅发布通告，注销52家房企的开发资格，呼市一地就占了23家，其中一家注册资本达5000万元，属于当地大型开发商。
“本地住宅市场供大于求状况持续下去，势必会导致一些开发商被淘汰，”内蒙古社科院的姜月忠表示，“居民总体住房消费力有限，只会让竞争更加激烈。”
但也有笑对“泡沫论”的外来房企，比如三年多前就抢先登陆呼市的刘永好的四川新希望房产。“我们的目标客户是占本地人口20%左右的高收入人群，因此竞争对手很少。”该公司营销主管季敏声称。他们开发的楼盘新希望家园，从2005年7月开盘时的每平方米2000多元，到最近三期的电梯公寓，已涨到每平方米4500元以上。
同时他承认，呼市的外来投资购房者人数不多，不会超过全部客户的两成，而他们中鄂尔多斯市、包头市及周边旗县的人士多一些，加上少数来自北京的投资者。“不像成都，超过五成以上的房子是外地人买走，楼市持续发展的基础比较厚实。”她说。呼市房管局有关购房客户构成的统计数据，证实了这一判断。
政府出手打气
记者在采访中发现，呼和浩特市各主要商业银行的二手房贷款几乎已全面停办。中国银行呼市鼓楼片区营业部人员告诉记者，他们和建行早在今年8月份同时停办此项业务，因为“贷款额度提前用完了”。农业银行内蒙古分行房贷处负责人则表示，他们“虽然原则上没有停办，但贷款门槛提高了，主要就是为了防范风险。”
来自呼市房管局的数据表明，今年前三季度，该市二手住房成交2853套，面积约25万平方米，涉及金额4.36亿元，同比下降均在七成左右。
前述农行房贷处负责人认为，停办二手房贷看来并没有明显拉动新房的贷款增长，主要还是房价过高，开盘动辄每平方米三四千元，一般市民都不容易承受得起。此外，近期房贷新政实施后，当地包括农行在内的部分银行不管客户是购买第一套还是第二套房，首付都至少要求3～4成，商铺则是5成以上。
他分析说，楼盘一段时间内卖不动，并不是所有开发商都会担心，主要是利润太高了，很容易收回成本。“我们提高首付，则是因为不想成为房东。”他不无调侃地说。
无论如何，政府继续为楼市打气的努力显而易见。呼和浩特市“十一五”规划中明确提出：到2010年，城市建设用地由目前的137平方公里达到160平方公里以上，全市总人口由目前的258万人增加到280万人，市区常住人口由目前的154万人增加到190万人。而到2020年，城市化率达到80%以上，城市建设用地规模达到280平方公里以上，全市总人口达到320万人，其中市区常住人口达到256万～260万人。
“有人就有消费力，就能够拉动内需，吸引开发商不辞辛苦地从全国各地远赴塞外‘掘金’。”姜月忠说，“即使是现在，呼市房价仍与周边大城市有明显落差，这让开发商和购房投资者看到了机会和潜力。”
“但这毕竟只是一种预期，并非可以无条件实现的。”他补充道。
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2007/11/12 16:08:00